Eine Immobilienbewertung besteht darin, den Marktwert eines Objekts zu einem bestimmten Zeitpunkt zu bestimmen, basierend auf seinen physischen Eigenschaften und seinem Marktumfeld. Kostenlos oder kostenpflichtig, online oder vor Ort durchgeführt, liefert dieser Prozess je nach Methode und gewähltem Fachmann nicht dasselbe Ergebnis.
Marktwert und Bankenwert: eine Unterscheidung, die die Simulatoren nicht treffen
Bevor verschiedene Möglichkeiten zur kostenlosen Schätzung eines Hauses verglichen werden, sollte eine Unterscheidung getroffen werden. Der Preis, der von einem Online-Tool angezeigt oder von einem Makler vorgeschlagen wird, entspricht einem Marktwert, das heißt dem Betrag, zu dem die Immobilie unter normalen Marktbedingungen verkauft werden könnte.
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Die französischen Banken stützen sich auf ihre eigenen Gutachten oder die von anerkannten Büros, um einen Kredit abzusichern. Kostenlose Schätzungen von Agenturen oder Online-Simulatoren werden sehr selten zur Berechnung des finanzierbaren Betrags herangezogen. Diese Trennung zwischen Marktwert und Bankenwert hat sich in den letzten Jahren verstärkt.
Konkret bleibt eine kostenlose Schätzung nützlich, um einen kohärenten Verkaufspreis festzulegen, ersetzt jedoch nicht das Gutachten, das von einem Kreditgeber gefordert wird. Wie im Artikel von Pingoo detailliert beschrieben, hängt die Wahl zwischen Gutachter und Fachmann vor Ort direkt vom vorgesehenen Verwendungszweck dieser Schätzung ab.
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Online-Schätzung: genutzte Daten und konkrete Grenzen
Die Online-Immobilienbewertungssimulatoren kombinieren mehrere Datenquellen: Transaktionen, die von Notaren erfasst wurden (DVF-Datenbank), Quadratmeterpreise nach Stadtvierteln, vom Eigentümer angegebene Merkmale (Fläche, Anzahl der Zimmer, Etage, allgemeiner Zustand).
Das Ergebnis ist sofort und kostenlos. Die Genauigkeit hängt jedoch von der Qualität der eingegebenen Informationen und der Tiefe des lokalen Referenzrahmens ab. Eine atypische Immobilie (alte Villa mit Nebengebäuden, Hanggrundstück, außergewöhnlicher Ausblick) wird von einem Algorithmus, der auf statistischen Durchschnittswerten basiert, schlecht bewertet.
Ein oft ignorierter Punkt: die CNIL hat daran erinnert, dass Online-Bewertungstools klar über die kommerziellen Zwecke der gesammelten Daten informieren müssen. Einige Formulare dienen sowohl dazu, potenzielle Verkäufer zu profilieren, als auch um einen Preis zu liefern. Es wurden Sanktionen gegen Immobilienakteure verhängt, deren Formulare die Informations- und Einwilligungspflichten nicht einhielten.
- Überprüfen Sie, ob die Website eine Datenschutzerklärung anzeigt, die die Verwendung Ihrer Kontaktdaten beschreibt, bevor Sie Ihre Adresse und Telefonnummer angeben.
- Bevorzugen Sie Simulatoren, die auf öffentlichen notariellen Datenbanken basieren, anstatt auf undurchsichtigen proprietären Referenzrahmen.
- Vergleichen Sie immer die Ergebnisse von zwei oder drei verschiedenen Tools: Eine signifikante Abweichung zwischen ihnen weist auf eine begrenzte Zuverlässigkeit hin.
Kostenlose Schätzung durch einen Immobilienmakler: Dienstleistung oder Akquise?
Die kostenlose Schätzung, die von einer Immobilienagentur angeboten wird, basiert auf dem Hoguet-Gesetz, das die Transaktionsaktivitäten regelt. Ein Makler kann eine Immobilie schätzen, ohne diese Dienstleistung in Rechnung zu stellen, vorausgesetzt, sie ist nicht von einem Verkaufsauftrag getrennt.
In den letzten Jahren nutzen große Agenturnetzwerke die kostenlose Schätzung als Hauptinstrument zur Akquise. Der Prozess ist strukturiert: Nach der Besichtigung der Immobilie tritt der Eigentümer in einen CRM-Prozess mit automatisierten Nachverfolgungen ein, manchmal über mehrere Monate. Die Schätzung funktioniert dann eher als Eingang in einen Marketing-Trichter als als neutrale Dienstleistung.
Das bedeutet nicht, dass die Bewertung verzerrt ist. Ein lokaler Makler kennt die aktuellen Transaktionen im Viertel, die Preisentwicklungen und die Erwartungen der Käufer. Sein Mehrwert liegt in der vergleichenden Analyse vor Ort, die Algorithmen nicht erfassen.
Das tatsächliche Risiko ist eher die absichtliche Überbewertung. Um ein exklusives Mandat zu erhalten, erhöhen einige Makler den dem Eigentümer genannten Preis, nur um nach Unterzeichnung des Mandats sukzessive Preissenkungen anzubieten. Eine deutliche Abweichung zwischen der Online-Schätzung und der des Maklers sollte alarmieren.
Unabhängiger Immobilienexperte: wann sich die kostenpflichtige Schätzung rechtfertigt
Ein zertifizierter Immobilienexperte (eingetragen bei einem Berufungsgericht oder Mitglied einer anerkannten Berufsorganisation) erstellt einen detaillierten Gutachtenbericht. Dieses Dokument macht ihn beruflich verantwortlich und kann vor Gericht, einem Notar oder einer Bank geltend gemacht werden.
Diese Dienstleistung ist kostenpflichtig. Sie rechtfertigt sich in bestimmten Situationen:
- Erbschaft oder Schenkung, bei der eine anfechtbare Bewertung zu einer Steuerkorrektur führen kann.
- Scheidung oder Trennung mit Vermögensaufteilung, wenn die Parteien sich über den Wert des Objekts nicht einig sind.
- Beantragung eines Immobilienkredits für eine atypische Immobilie, für die die Bank eine unabhängige Expertise verlangt.
- Rechtsstreit mit der Steuerbehörde über den erklärten Wert einer Immobilie.
Für einen klassischen Verkauf ohne besondere rechtliche Fragestellungen bleibt die kostenlose Schätzung eines lokalen Maklers ausreichend, vorausgesetzt, sie wird mit einem Online-Simulator abgeglichen. Die kostenpflichtige Expertise bietet rechtliche Sicherheit, nicht unbedingt einen gerechteren Preis.
Technische Kriterien, die den Preis eines Hauses beeinflussen
Unabhängig von der gewählten Methode basiert die Schätzung auf einem gemeinsamen Fundament von Kriterien. Die Wohnfläche und das Grundstück bilden die Berechnungsgrundlage. Danach folgen die genaue Lage (Nähe zu Verkehrsanbindungen, Geschäften, Schulen), der allgemeine Zustand des Gebäudes, die Energieeffizienz (DPE), die Ausrichtung und die Helligkeit.
Die Elemente, die am schwierigsten in einen Algorithmus zu integrieren sind, sind diejenigen, die den wahrgenommenen Wert schaffen: Qualität der Materialien, Innenaufteilung, Sichtverhältnisse, Lärmbelästigungen, städtebauliche Projekte in der Nähe. Ein Makler, der die Immobilie besichtigt, oder ein Experte, der sie inspiziert, erfasst diese Parameter. Ein Simulator hingegen nicht.
Der DPE hat zunehmend Einfluss auf den Verkaufspreis. Eine Immobilie mit der Einstufung F oder G erfährt eine Abwertung, die von Online-Tools manchmal schlecht erfasst wird, insbesondere in ländlichen Gebieten, in denen der Mietmarkt nicht denselben regulatorischen Anforderungen unterliegt wie in angespannten Zonen.
Die Wahl der Schätzungsmethode hängt daher weniger vom Preis (kostenlos oder kostenpflichtig) ab als vom endgültigen Verwendungszweck des erstellten Dokuments. Zum Verkauf genügt eine kombinierte Schätzung von Makler und Simulator. Für einen rechtlichen Akt hat nur ein unterschriebenes Gutachten eine opposable Wertigkeit.